Localisation des principales FPI : où sont-elles constituées ?

L’immatriculation d’un fonds de placement immobilier ne suit pas nécessairement la logique du marché local : certaines juridictions accueillent la majorité de ces structures, parfois sans lien direct avec leurs actifs sous-jacents. Le Luxembourg, l’Irlande ou encore les Îles Caïmans concentrent une part significative des FPI européens et internationaux, bien que les immeubles détenus se trouvent ailleurs.

Ce choix de localisation repose en grande partie sur des critères réglementaires et fiscaux, souvent inconnus du grand public. Les non-résidents sont notamment concernés par des régimes d’imposition spécifiques, dont les subtilités varient selon le lieu de constitution du FPI.

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FPI et OPCI : quelles différences et pourquoi s’y intéresser ?

Dans le vaste univers du placement immobilier collectif, deux véhicules dominent le paysage : la FPI (fonds de placement immobilier) et l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier). Derrière ces acronymes se cachent deux approches bien distinctes. Leur point de rencontre ? Ouvrir la porte à une exposition large à des actifs immobiliers diversifiés, tout en confiant la gestion à une société de gestion spécialisée. Mais la ressemblance s’arrête là.

La FPI s’impose par sa rigueur : elle concentre l’essentiel de ses placements sur des biens physiques ou des titres de sociétés à prépondérance immobilière. Le capital y est souvent fixe. La liquidité ? Restreinte. L’investisseur vise la constance, le rendement locatif, la force d’un actif tangible. L’OPCI, à l’inverse, fait souffler un vent de flexibilité : capital variable, possibilité d’entrer ou sortir à tout moment, allocation d’au moins 60 % d’immobilier mais enrichie de liquidités et de valeurs mobilières pour amortir les chocs.

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Ces différences concrètes se traduisent sur le terrain :

• La SCPI, branche des FPI, mise sur la distribution régulière de revenus, mais en contrepartie, il devient plus difficile de récupérer rapidement son capital.
• L’OPCI attire les profils en quête de souplesse : gestion plus réactive, exposition plus marquée à la volatilité des marchés financiers, mais réactivité au rendez-vous.
• Dans les deux cas, la gestion déléguée à une société agréée encadre les opérations et veille au respect du cadre prudentiel.

Cette distinction ne se limite pas à un détail technique. Elle structure la stratégie d’investissement, influe directement sur la fiscalité, façonne la gestion des risques. Les sociétés de placement à prépondérance immobilière adaptent sans cesse leurs offres, cherchant le juste équilibre entre sécurité patrimoniale et recherche de performance.

Où sont constituées les principales FPI dans le monde ?

La localisation des principales FPI pèse lourdement sur les stratégies d’investissement immobilier à l’international. À Paris, véritable épicentre européen, on retrouve la majorité des FPI et SPIICAV de l’Hexagone. Les règles françaises imposent la constitution de ces structures sur le sol national, un choix motivé par la proximité des actifs, le contrôle serré des autorités, notamment celui de l’AMF, et la clarté du cadre juridique.

Le Luxembourg s’impose comme l’autre géant du secteur. Véritable terrain d’innovation pour la gestion collective, il attire de nombreuses FPI paneuropéennes et internationales. Pourquoi ce succès ? Un environnement fiscal compétitif, une réglementation souple, une capacité à attirer des investisseurs du monde entier et à structurer des portefeuilles immobiliers au-delà des frontières traditionnelles.

D’autres places fortes émergent : l’Irlande, le Royaume-Uni, les Pays-Bas… Chacune offre des modèles hybrides, mais le tandem France/Luxembourg domine nettement la scène. L’enjeu : choisir le statut le mieux adapté à la nature des actifs et au profil des investisseurs. Les grandes sociétés tranchent entre l’ancrage institutionnel et l’ouverture internationale, selon leurs ambitions et la répartition de leurs portefeuilles.

Réglementation et fiscalité : ce qu’il faut savoir avant d’investir

Le cadre juridique des FPI, ces fonds de placement immobilier, n’est jamais le fruit du hasard. Le Code monétaire et financier encadre sévèrement la gestion, sous la surveillance permanente de l’AMF. Toute société de gestion doit obtenir un agrément, se conformer à des quotas précis de répartition des actifs immobiliers et communiquer régulièrement auprès des porteurs de parts.

La question fiscale, elle, dépend de la nature des revenus et de la durée de détention des parts. Pour les FPI françaises, les revenus générés sont en principe imposés comme revenus fonciers, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec des prélèvements sociaux fixés à 17,2 %. Un abattement peut alléger la fiscalité après cinq ans de détention, mais il ne s’applique qu’à certaines conditions.

Voici les principaux paramètres à garder à l’esprit :

• Nature des revenus : imposition comme revenus fonciers ou BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
• Application du barème progressif et des prélèvements sociaux
• Abattement pour durée de détention, dans des cas bien définis

Le régime change dès lors que les FPI sont détenues via un contrat d’assurance-vie : les gains alors relèvent d’un régime fiscal distinct, souvent plus favorable. La localisation du fonds, sa structure juridique, la nature des droits détenus : tous ces éléments modèlent la fiscalité. L’administration fiscale reste très attentive, surveillant chaque étape et écart de conformité.

Non-résidents : comment bénéficier d’une exonération fiscale sur les revenus des FPI ?

Les non-résidents s’interrogent sur la fiscalité applicable aux revenus issus de leurs placements immobiliers français. Par principe, l’administration fiscale française taxe les revenus de source française. Mais les conventions fiscales bilatérales, signées entre la France et de nombreux États, précisent les règles : elles ouvrent parfois la porte à une exonération fiscale partielle ou totale sur les revenus de FPI.

Pour qu’un non-résident puisse profiter de ce dispositif, il doit s’assurer de respecter plusieurs étapes :

• vérifier l’existence d’une convention fiscale entre la France et son pays de résidence,
• présenter à l’administration française un certificat de résidence fiscale,
• remplir les formalités déclaratives spécifiques prévues.

Certains accords réservent le droit d’imposer exclusivement à l’État de résidence du bénéficiaire : la France, dans ce cas, ne prélève pas d’impôt sur le revenu sur les produits de FPI versés à l’étranger. Si le fonds est basé au Luxembourg, la législation luxembourgeoise offre de surcroît des avantages : notamment, l’absence de prélèvements sociaux sur les revenus encaissés.

Chaque situation demande une analyse minutieuse du régime fiscal en vigueur, de la localisation de la FPI et de la résidence fiscale du détenteur. L’appui d’un expert s’impose pour sécuriser la démarche et éviter les pièges d’une fiscalité mal anticipée. En matière de gestion de patrimoine transfrontalière, la fiscalité des non-résidents demeure un terrain mouvant, où se joue parfois l’équilibre d’un projet d’investissement.